摘要：在南京新房市场中，敢与河西分庭抗礼的只有南部新城。南部新城作为近两年，南京高端改善板块的新晋顶流，红盘迭出带足了热度，华著兰庭、金地大成雅境、金地大成汇文府、金基望樾府、璞悦和园、锦云台曾多次引领同价位的摇号热度。之所以关注高，和其板块高能...
在南京新房市场中，敢与河西分庭抗礼的只有南部新城。
南部新城作为近两年，南京高端改善板块的新晋顶流，红盘迭出带足了热度，华著兰庭、金地大成雅境、金地大成汇文府、金基望樾府、璞悦和园、锦云台曾多次引领同价位的摇号热度。
之所以关注高，和其板块高能级配套和货源供需关系有着极其紧密的联系，从2020年4万5的华著兰庭入市，到如今普遍新房5万+，短短两年时间，南部新城身份段位直追河西。
而不断追涨价的房价，恰巧满足了城市中产资产置换轮动的初衷，“房子买这里升值快，贵点也要买~”。
况且南部新城位于主城南部，整个区域北临传统老城区，南接江宁核心区域，西靠河西，东向麒麟、上坊等规划板块。
为连接主城、河西、江宁、紫东的重要发展节点，受城中、河西两大城市核心区域辐射，地理位置优越，可以虹吸全市改善客源，即便是宇宙河西也要忌惮三分。
不过眼下南部新城面临的问题是，改善购买力跟不上新房供应量，即使未来发展上限可期、新房限价性价比够高，但只要板块新房供给充裕，拍地节奏加快，房价上涨速度也将会受到抑制。
客观地看，目前全国各地出台的房地产纾困政策，基本上还是在过去的框架下“转圈”，对于亟待修复的市场信心和购买力，依然十分有限。
尤其下半年，头部红盘热度已遭受明显滑铁卢之际，此时加快新房推盘节奏，可想而知，竞争场面得有多激烈。
“以前案场对看房人爱答不理，姿态高高挂起，现在是几家楼盘抢一个准客户，又是哥，又是姐的叫着...”
01
新老势力“交锋”
南部新城五大中央区各自为阵
作为与河西并驾齐驱的南部新城，7月之后板块热度下滑明显，但新盘供应却丝毫未减。
截至目前，南部新城已出让、可形成供应补给的纯新盘已达9幅，算上区域内在售项目10个，下半年将迎来至少15盘同在的盛况。
而更多纯新盘的上市，也意味着购房人有了更多的选择。
不过如此庞大的货源供应，在南部新城五大中央区各自为阵（各家有各家打法）的状态下，下半年能迎来整个板块的“高光时刻”么？
自金地大成雅境售罄、“四叶草”（中央生态住区）售卖遇阻之后，南部新城的供应压力逐渐转移到了机场跑道两侧，金陵华夏中心、金地大成汇文府，板块内大户型改善需求旺盛，在很长一段时间内，120㎡以下产品陷入断供。
南外未落定前，区域内次新房选择性不多，只有复地宴南都、保利堂悦两家二手房，挂牌价常年稳定在5万+/㎡；5月以来，部分区域新房限售解除，南外明远小学施教区划定后，复地、保利二手房降价非但没有涨价，反倒降价房源增多。
复地最近一套100㎡左右小户型，成交价只有4.75万/㎡，较此前最高点时（成交价一度冲破5.7万/㎡）降了近1万/㎡。
土拍方面，今年一、二次集中拍地，南部新城共6幅地块成功出让，尤其是4.22出让的两幅宅地，都宣布在四季度上市。结合7.12新出让的4幅涉宅地块，可以预见，今年四季度至明年上半年，南部新城都不缺新房选择。
以金基为例，2020年至今，在南部新城先后落下5子（金基望樾府、金基璞悦和园、云澜尚府、金基&中北G125、金基G25）。算上一河之隔的璟樾府（城东G122，金基负责操盘）和城东G23（金基底价拿下），共计7盘在握。
金基南京版图
除了金基，还有保利，华润、金茂等这些央企巨头，持续深耕南部新城，布局多在2盘及以上（含操盘项目），前期项目多在平销及尾盘状态，快的话，三、四季度组建团队，明年一季度上市。
下半年纯新盘主要分布于中央活力住区（机场跑道两侧）、中央生态住区。
中央活力住区：按照施工进度，奥体建设G121、合肥城建G01将最早与购房者见面，有大面积改善也有小户型入门级。且这两个项目与上半年热销的金地大成汇文府，将共同撑起南部新城核中核新房热度矩阵。
由保利操盘的合肥城建G01，拟建5栋18-25层，户型105-135㎡，预计7、8月份公开；三金G02，3栋16-17小高层，户型118、138㎡，约二、三百套，10月份公开，预计加推两次就会收官。
这两盘都有120㎡以下小户型，对比区域内其他在售项目，无论地段配套，还是产品设计，综合条件十分出众，都有着显而易见的优势。
而才拿地不久的华润G24，金基G25，保利G26，则与金地大成汇文府一起，位于校场大道以北，四盘紧贴形成又一个小组团。
中央生态住区：边城G124、金基G125，与四叶草一起，位于南部新城应天大街以北的中央生态住区，北侧不远处便是璟樾府及金基刚拿下的G23。
从位置上看，这个组团距离核中核稍远，远离200米地标，但生态环境优美，北侧秦淮河，东侧七桥瓮湿地公园，适合打造低密改善住区。
板块内有已经收官的金基望樾府，云澜尚府，还有目前在售的“四叶草”。尤其靠近七桥瓮湿地公园的“四叶草”，以140㎡产品为主，总价高，市场认可度一般，去化不太理想。
下半年要上新的两盘分别是：绿城管理操盘的边城G124、金基G125，体量都不大，2栋楼，主打大面积改善。
而合肥城建G01地块、三金G03地块组团稍偏东，靠近核中核，主要是140㎡以下产品，上车门槛低，缺点是周边有汇景嘉园等安置房半包围。
如果单看城市界面稍弱于绿城G125、金基G124，但论市场热度及资源能级配套，前者强于后者。
个人建议，倾向改善自住，建议关注绿城管理G124、金基G125；更注重投资升值、后期好出手的，不妨考虑合肥城建G01、三金G02。不过，机场跑道两侧的楼盘普遍受“限高”影响，这也是很多买房人的顾虑。
从目前公示信息来看，这几个新盘产品力都不算差，多数采用铝板和玻璃幕墙的组合形式，提升档次。也有部分定位“六恒”科技宅，主打低密度小高层。
02
国企内部“博弈”
奥体建设以产品力破局
来看下，已经公示的奥体建设G121、三金G02地块具体情况，尤其是奥体建设G121是下半年即将上市楼盘里，最有实力与金地大成汇文府正面对阵的项目。
根据规划，G121分为A、B、C、D、E、F、G共7个子地块开发。
A、B 分区用地性质为Bb商办混合用地，C、D 分区用地性质为R2二类居住用地，E、F、G 分区(地下空间出让)。
奥体建设G121鸟瞰图
住宅C/D分区分别建6栋8F-18F住宅（洋房+小高层），总计12栋楼，预计450套左右，毛坯限价44998元/㎡。
其中洋房，户型面积179、233㎡，得房率约85-86％；小高层，户型面积143㎡、176㎡，1梯1户，1梯2户，得房率约82％，层高约3.1米。
从公示图看，G121外观设计风格与金地大成汇文府不相上下，南侧窗墙比较高，外层玻璃及金属格栅，搭配荧光蓝渐变色玻璃幕墙，看上去非常高档。
项目建面共四种户型：142、176、179、223㎡，主力户型为142-179㎡，1梯2户，1梯1户设计，定位“六恒”科技住宅。
已曝光四种户型图里，G121起步142㎡，最大223㎡，而大成汇文府也不过115㎡起，最大215㎡，相比之下，奥体建设入手门槛更高，圈层改善属性更为明显。
142㎡三房两厅两卫：
【户型解析】
格局方正，动线分明，布局上，卧室在左，活动区在右，活动区与休息区分开；三个房间大小刚好，只是客厅让位餐厅，空间上面稍显局促。
主卧套房，配独立衣帽间+卫生间，南向阳台设计新颖，不是当前市面上主流的“双阳台”，而是在阳台留出一扇门，连通次卧。
另北侧卫生间，夹在北卧室与餐厅之间，感官上略拥挤
176㎡四房两厅两卫：
【户型解析】
四开间朝南，增大室内采光面，主卧套房（浴缸+双台盆），独立玄关，客餐厅LDK一体化设计，南向阳台与客厅连通，空气对流佳。
179㎡四房两厅两卫：
【户型解析】
相比176㎡，179㎡户型非LDK，南向双阳台（连通次卧）270°转角视野采光，牺牲部分南向次卧空间，做大了主卧（浴缸+双台盆）。
223㎡五房两厅三卫：
【户型解析】
一梯一户，南向双套房，入户独立玄关，独立双阳台，视野开阔。
奥体建设G121与大成汇文府仅一之街，紧靠在建的地铁5号线“神机营站”不远处即金陵华夏中心和小高层文渊府。
此前，河西集团公众号消息，奥体建设将从规划布局、户型尺度、居住环境三大维度重点发力，打造区域高品质典范住区，最快8月公开售楼处，国庆节前后入市。
今年一批次策出让的三金G02，规划3栋16F-17F住宅和2栋商办楼，以及部分底商，户型有两种118、138㎡两种，预计10月公开售楼处，年底入市。
从效果图来看，地块东侧有在建6号线“夹岗站”，西侧隔柴园北路为在建小学。
三金G02航拍图
项目自带沿街商业，商办楼造型独特。
效果图
南侧有河景资源，外立面呈香槟色，窗墙比较高。
效果图
奥体建设G121与三金G02比项目定位不同：
前者主打改善，142㎡起步，六恒科技住宅，段位与大成汇文府一个级别；后者主要是在140㎡以下，非科技产品，入手门槛相对要低。
要说外围差异，两个项目最大差别还是在“学区”的想象上。
按照就近入学原则，G121大概率后期会与大成汇文、金基、保利等几个地块同属一个施教区，附近都是商品房，圈层相对更纯粹。目前学校还未开建，但大概率会是南外/南师统筹；
而三金G03与合肥城建G01，距离今年新挂牌的南外明远小学（北校区）更近，后期有可能会与附近的复地、保利、汇景嘉园等二手房一起，至于成绩，还得看生源质量。
——写在最后——
就新房而言，初步估算，南部新城目前潜在供应量大致在2000套上下浮动。户型面积段重叠，购房人群重合，加上二批次拍出的四幅地块，供应量少说也得近千套。
当前不仅二手房供过于求，新房供应端也在持续放水，供应上升，需求退却，一上一下，不管市场热度还是价格走向都有持续下行的危险。
那么问题来了，当高端改善购买力不足，红盘不在疯狂时，5万+的南部新城还能一直“支棱”下去么？
不过话说回来，今年南京头部板块二手房踩踏将非常明显，但是对于没能摇上号的购房者来说，捡漏可能性大增，这未尝不是好事。
当然，在二手价格依然明显高于新房的情况下，摇号新房依然是首选，尤其是核中核的优质盘。
