摘要：纵观房市20年的发展历程，高房价给人留下了深刻印象，一路高歌不说，房产的供不应求促使了房价不断升温。这样的环境下，住房价格可以说一直都是只涨不跌的，也让大家潜意识当中认为房价就应该是这样。但不可否认，有这种心态的人，多数都和楼市有着千丝万缕...
纵观房市20年的发展历程，高房价给人留下了深刻印象，一路高歌不说，房产的供不应求促使了房价不断升温。这样的环境下，住房价格可以说一直都是只涨不跌的，也让大家潜意识当中认为房价就应该是这样。
但不可否认，有这种心态的人，多数都和楼市有着千丝万缕的利息关系，楼市涨跌关系到他们的利益，只有市场一直涨，买房人、投资客、炒房客和开发商才能从中赚钱，所以他们对高房价是抱着欢迎的态度，也只有那些没有房子或买不起房子的人，才会对高房价不满。这就是当前房市的矛盾所在：既得利益不愿意看到房价跌，普通人不愿意房子涨。总体来说，阵痛期的楼市怪象正在上演。
房地产怪现象出现，楼市进入“阵痛期”？
伴随着几亿人进城，满足居住需求成为首要出发点，而房地产市场在当中起到了举足轻重的作用，但是在发展过程中，为了加快经济产业做大做强，楼市不得不担当起支柱性行业，以此去牵动上下游多个产业的共同发展。不过，即便家具、建材、家电、装修、水泥等等都受到了房地产市场的影响，发展快速壮大，但却给楼市埋下不少隐患，比如炒房成风，房子成重要投资品，比如土地财政与楼市紧密联系，以至于楼市存在泡沫问题，购房压力越来越大。
第一，楼市陷入买不起卖不掉怪圈，僵持何时能打破？
一边是手里有房的不愿意房价跌，另一边是手里没房子的希望房价跌，近两年中，这个问题越来越突出。数据显示，8月末，商品房待售面积54605万平米，同比增长8.0%。其中，住宅待售面积增长15.1%。而同期的商品房销售面积87890万平米，同比下降23.0%。
之所以市场上等着卖的房子很多，但最终成交的确实寥寥无几，根本原因是价格居高不下，按照1-8月成交数据可得出，成交均价为9770元/平米，比2021年的成交均价10139元/平米，降幅近3%。一个不愿意降价卖，一个不愿意高价买，除了非常着急有需求的外，大部分还是僵持的局面，就看看谁先撑不住。
第二，开发商不复往日荣光
这些年各大楼盘开盘抢购的辉煌，仍然让人记忆犹新，由此可见开发商的日子过得是多潇洒：拿地开发项目，把房子盖到四五层就能卖房，一套流程下来，不怕开发周期长，就怕没房子卖。如今房子不好卖了，开发商的债务承压，高周转模式受阻，直接由高处跌落尘埃，房企2022年预计到期债务约9600亿元，上半年百强房企销售操盘金额同比降幅达到50.3%。目前打折优惠早就不是新鲜手段，以前是客户求着买房，现在是求着客户买房，你说怪不怪。
第三，房价涨的时候大家都看好，跌的时候要求赔偿
房子卖不动让开发商很是缺钱，为了获得现金流减价促销的手段可不少，在过去的小长假推出了各式以价换量优惠。比如苏州赠送万元车抵用券、南京打出“首付5%起”的标语、但这样的情况往往会惹着老业主不满，要求赔偿。6月底淄博就发生过降价被老业主举报的事情，原因就是房子卖便宜了，损害了他们的利益，可商品自然涨跌有序，要赔偿就有点无赖了。
对于楼市出现怪象的情况，有些人会把造成今日房市现状的原因，归因于调控政策，导致房企资金链断裂，进而影响开发项目停工、交不了房，开发商关门。
但房说君认为，冰冻三尺非一日之寒，之所以市场萎靡，与房地产行业本身的发展周期有很大关系，从当下的市场基本面来看，住房过剩、后继力量偏弱、城市化趋缓、住房拥有率几近饱和、家庭债务与房产深刻绑定等等，这才是造成我国房地产行业现状的深层原因，而调控不过是让市场的衰落提前了而已。
但不可否认的是，楼市怪象越来越多，对于刚改类购房者，难免有“看房价何时出现底部”的观望情绪，这或成为市场“阵痛期”的关键，随着3个新趋势出现，房产走向基本清晰。
趋势1：调控转向了
之所以去年至今有20多个城市开启房价保护模式，无非有两个担忧：一方面是保住土地收入，另一方面，也是更重要的一点，怕一旦开了降价的头容易让房企恶意竞争，造成无法挽回的局面。不过随着房企的资金压力逐步加大，不少城市鼓励房企开展团购优惠，比如四川眉山提出市外公职人员一次性团购30套以上房产，由住建部门协调房企给予优惠。还有遂宁、长春、沈阳等10余城市先后出台了“鼓励团购房”政策，这也算是迂回降价了，意味着调控转向了，从保房价到鼓励促销，购房成本下降有了正当依据。
趋势2：保交楼落地
作为此次楼市风波的焦点，郑州在拯救烂尾楼方面相当卖力。不仅明确提出：10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工：有钱的督促复工，没钱的利用纾困基金和并购贷形式先复工再清算，同时追查项目挪用资金的责任。不夸张地说，未来将有越来越多城市保交楼落地，向停工楼盘发出通牒。
趋势3：保住钱袋子
造成房子卖不动的原因，除了楼市风波外，还包括物价上涨、收入降低引起的钱袋子缩水现状。毕竟冠毒影响还在，蔬菜猪肉等CPI，比往年贵了不少，再加上今年失业率高企，青年工作不好找，很多人为了生存，只能保住最低的需求，减少花销。不过8月开始，对于保租钱袋子有了新方向，发改委开了猪肉保供稳价会议，8月环比涨幅只有0.4%，明显涨不动了，高层开会要求着力保就业保基本民生，显而易见，未来环境在改变，会朝着更好的方向。
房说君有话说，在诸多压力下，房价能扛多久？虽然说不同城市有不同的结果，但稳定必然是主旋律，价格像过去那样翻番，或者跌到“白菜价”，肯定是不可能的。要度过这个“阵痛期”，无论买方还是卖方都应该早做打算，做到心中有数。
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