摘要：京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经...
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问
Q:提问:京总好，我现住在远洋山水三居，还有一套通州万福家园的三居室，共计1200个吧。马上退休想改善一下住房条件，在三环到五环之间附近（不考虑东面）选一个交通，医疗，环境都比较好的性价比高的小区。请您推荐一下合适的1500个左右的楼盘。想请教这两个房子有留下的价值吗？另外合生me悦值得关注吗？谢谢
A:回答:您好，持有的2套远洋山水的价值大于万福家园，北关以后的房价水平也就是跟着全通州后面，成为领头羊的概率几乎没有，这个商圈的发展定位不是居住而是商务，参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,你清空这两套从新布局方向上没问题，但你要注意远洋山水是有价值的，石景山的东大门，最先承接到海淀西城溢出的楼盘，参考17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你置换最低也要换一个比远洋山水价值更高的楼盘，出远洋换合生M悦效率上很亏
你把各项指标降下来单独提高一个楼盘的品质是错误的，也没必要，选房的顺序是先锁区域，再锁商圈，后锁产品，买合生的都是被产品力捆绑了，完全忽略了商圈的重要性，而房地产能走多远看的是区域资源的新陈代谢，其次才是产品力，合生属于刚需盘不适合你，也不适合1500总价的布局，非常严重的资源错配，如果南边可以看看亦庄河西的金茂系，其次可以关注下北四环的奥森板块，这个位置比较适合居住，北京唯一的生态资源比较稀缺，倚林佳园、京师园，澳林春天都很好，保值增值性及流通性都没问题，祝顺利！
Q:提问:在上地附近上班，想买一套改善三居，距离上班地不太远，预算2000w以内, 最好低密宜居一些，同时将来相对好转手。请问西山庭院，博雅西园，百旺茉莉园，或者世纪城那边的晴雪，晴波，翠叠园，哪个能更好保值？或者您有什么好的建议
A:回答; 您好，2000在上地上班首选盘应该是世华龙樾，这个盘自身的品质很高，户型也不错，属于低板设计，其次是橡树湾系列，世纪城的改善盘是晴雪、翠叠、晴波、观山，但这些盘的小三居户型比较拉，160往上的户型才是主流的改善户型，但价格2000往上了，马连洼和百旺你这个预算放这里流通性以及成长性都比较差，这个板块在2012年之前的表现很一般,11年左右万科和融创拿了两块地，万科做的是刚需兼改善,融创做的是纯高端,当时如园和西山壹号院,均价卖到5-6万左右,再往前面是亿城的西山华府地块,14年15年之后这个板块因三个新盘价格也一直往上走到今天的价格,这个板块的发展周期是遇上了17年之前的房地产红利,全国都涨,
如果现在看这个区域,资源很匮乏,结构也不是特别好,如果没有大笔投入这片地往固化的方向发展也不是没可能,从17年之后这个位置的价格上涨就不明显了,买新盘大家的预期都比较高,二手市场肉眼可见,虽然紧靠产业园区,但自身条件比较一般的情况下也很难在市场上脱颖而出,如果没有大市场的推动,往后的行情也不会太好,这种预算的改善应该关注的是价格的海拔能有多高，清河的橡树湾和世华在整个商圈都属于霸盘，拥有一流的资源，成长性更有保证，建议你认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京总，您好！我主要是想提问关于目前房屋置换的问题。家庭住房共两套：1套北京海淀的当代城市家园54平米的一居室；2套位于青年路润枫水上三居室。我的需求是：当代的一居室置换到朝阳去三里屯南路的学区房或者是西城的冠城名敦道。
我的想法如下：1. 当代置换到三里屯南路主要有以下原因：优势1.1. 重点学区需求，有白小+80中的学区，1.2. 三里屯南路周围的商业也很完善，离三里屯soho大概800米，楼下的对面大概是朝阳医院，周围生活气息也很好。1.3. 不想以房换租，以后孩子上学的话，三里屯南路离润枫也近，孩子上学的距离问题不会对一家5口人的生活产生很大的困扰，毕竟当代真的太远了。1.4 这个小区的房子我也看了，楼层的装修属于临近老破小里外观装修最好的，因为好像是前两年市政装修过，里面也很整齐，没有其他老破小里面楼道很乱，脏乱差的，都是自住比较多。
顾虑：三里屯南路是90年的房子，除去学区优势以外，我怕会不会贬值。2. 当代置换到西城的冠城名敦道，主要还是考虑到学区+距离润枫近两个理由;我主要想问，我这样的置换是不是还可以的，主要要考虑到孩子上学的问题，润枫自带的学校确实不行，还是需要一个好一点的学区。卖房后手里的资金，可以满足500万，其他的需要贷款。
A:回答:您好,感谢信任!建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,北京房价上涨的逻辑是点状逻辑而非环线逻辑，靠近资源集中型的区域每一轮行情都很好,在这种区域即便是老破小也能跟着区域的行情跑,而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环以此类推
当代城市家园、三里屯南路、冠城名敦道这三个小区,如果按照优先级排序的话应该是当代城市家园和冠城名敦道并列,两个盘各有优势,当代受西二旗产业资源辐射,而当代的居住感还不错,价格也一直很牢靠,冠城名敦道属于广渠门商圈内品质商品房,流通性和保值性都很好,广渠门区域内大多的楼盘都为05年以后的,区域声望资源很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
而三里屯这个地方的定位是商业服务而不是居住区,这个地方商业比较繁华,但如果居住的话并不是一个很好的位置,并不是“热闹聚人”就一定是好位置,这种定位为商业的区域一是土地资源稀缺,很难再造出商品房社区,即便有也多为写字楼商改住,只有一两栋楼,独木难成林,靠一两个楼盘很难提升一个区域的品质,比如北四环的霄云路八号,楼盘再豪口碑还是一般,只能说这个位置的保值性没问题,论增长性,广渠门和上地的成长环境更好,如果换的话建议重点考虑广渠门,建议认真阅读星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝一切顺利!有问题再沟通!
Q:提问:楼主您好，我有一套清河怡清园的板楼小三居带个车位，可能能出850。由于房子已经有20年了，居住体验不太好，想换个小区环境好，户型好的低密度社区养老房。目前比价看好昌平南的位置，低密度洋房看了几个。我们最大预算能接受1000，希望密度低些，环境好些，户型好些的新盘或者次新盘。我们看了廊桥水岸，长滩壹号，泰禾拾景园，中海丽春湖墅。但看了您的文章，这些盘的保值性都比较差，我们虽然打算长期持有，可也担心和保值性太差，跑输大盘太多。不知您有什么建议。或者放弃昌平南，看其他区域，比如顺义？
A:回答:您好，怡清园虽然居住属性偏差了些，但这个盘的保值增值性要比你看的盘好很多，板块资源不一样，决定房子价值的先是区域资源，其次才是产品力，廊桥水岸，长滩壹号，泰禾拾景园，中海丽春湖墅这些产品都很不错，但区域资源太差了，如果你对低密度的洋房产品比较钟爱，可以考虑亦庄河西板块的金茂系列，三居室的价格在1000左右就能拿下，预算和产品很符合你的要求，而亦庄的板块价值要比昌平及顺义牢靠的多
顺义和昌平这两个行政大区本地是严重缺乏高精尖产业的，如果在这两个大区选筹，最好的方向是卡在区域的最南头，也就是昌平和海淀接轨的位置北清路附近，顺义和朝阳接轨的位置孙河后沙峪附近，北清路1000选不到特别优质的洋房产品，孙河的北京院子最低总价的三居室要1300往上，要么你就是把预算提高到1300买北京院子，要么就是把方向移到大兴，这是最稳健的方案，提高居住品质的情况下不会影响房子未来的增值性，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换。祝顺利！
Q:提问:京总您好！想请教几个比较开放的问题。目前我们手上差不多能拿出来200多首付，我老婆在亮马桥附近工作，我今年博后入站，未来工作地点还不确定。现在想在博后期间买房落户，我们有几个选择想听听您的意见1.在亮马桥附近（10公里以内，石佛营，酒仙桥，金台路，朝青均可）买一间05年左右，300以内的开间落户2.四环内，450以内两室一厅老破小3.五环左右500左右次新小两居4.400左右三环内一室老破小（中等偏上学区）
另外就是关于买房时间问题想请教一下京总，今年年底，明年上半年或者明年下半年，哪个时机更好？另一点由于我将来工作地点不确定。如果纯粹为了落户，把租售比放在第一位，然后把房子租出去还房贷。自己将来租一个公寓。不知道这种想法是否可取？如果可取的话，在全市范围内综合考虑租售比和保值性，您建议买在什么板块。问题比较多，希望京总不吝指教，十分感谢！
A:回答:您好，1、关于买入时机，你要是看到有V经常以成交量延伸写文章，最好是不要被他们带入误区，这种V实际都是伪V，投资的唯一逻辑是笋盘驱动，精算资金、跑盘、锁定商圈楼盘，对比淘笋就这么简单，很多人把买房这件事想的太复杂，然后总是慢人一步，2月份我面询了一对夫妇，属于再布局，从面询开始到下定只用了3天，并且是两套，一套总价1800，一套总价600，了解完整个楼市逻辑两口子2天什么事都没干全在小区泡着，目标很明确，中间有问题直电话给我，3天完成了2套布局，前天给我发信息说1800那套3个月涨了200多，相反同样也有一直咨询就是不出手的，本来五六百可以买一个一流地段很不错的两居，现在只能退居到二流地段，这个跟自己的目标执行力有很大的关系;
2、关于选筹上，如果是一居室，200的首付在哪个区选行情上都不会有明显的差距，一居室的成长空间本身就很小，这种小户型适合中短期过渡，有条件就需要马上做置换，而两居室的时间线可以拉长，买房忌讳短期折腾，你至少要保证能持有5年以上，怎么选看你对成长的预期以及下次置换的时间，如果你5年内没有再置换的打算，可以优先考虑五环左右的两居，如果2-3年还有置换的可能拿个市内的一居会稳健一些，五环的次新2居兑现时间会长一些，方位可以重点围绕朝阳大悦城附近选，扩大面积就沿着朝阳北路往东走到常营，可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利！
Q:提问:京总好，读了您星球的文章，感觉受益匪浅。我们现在的状况是这样的：丰台大红门建欣苑有一套一居室，总价大概300多万。目前跟老公还没领证，有一个首套资格。考虑到近期打算要孩子，老人也要过来一起一居室不够，想尽快买房。目前手头有220，两人税后收入80+，收入比较稳定，我在西城工作，老公在北五环外工作。以下是现在考虑的两个方案，希望您可以给一些建议：
方案一.继续在同一个小区买一套户型比较好的两居室，总价大概520万，这样父母住一居室，我们住两居室，离的近将来方便照顾孩子。将来孩子读书的时候卖掉其中一套用以在西城买学区房。但是，现在大红门这边的房子没什么升值空间，现在的一居19年购买到现在咨询中介勉强可以卖跟之前一样的价格，但是中介费、几年的贷款利息全亏了。
方案二.卖掉现在的一居，凑上手头的钱，大概有将近400万首付，想在西城或者海淀买个总价800万左右的两居或者三居，主要考虑保值升值。将来如果换房至少可以跑赢大盘。我们现在比较偏向第二种方案，想听一下您的建议以及您有没有推荐盘。
A:回答; 您好，置换升级不单是只升级面积和户型，还要升级房子的综合资源，往同等区域更高等级的楼盘上换，或者往更高等级同等楼盘、高一级楼盘上换都可以，大方向上是这样，否则置换除了增加摩擦成本以外没有任何意义,怎么算都很亏，我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图中对丰台进行过全区域分析,建议全文阅读,整个丰台的优质区很少,大红门的各项资源都很差，您不应该再考虑这个区域，其次还要尽快做下步的行动计划，西城的话推荐去淘下广外，海淀推荐淘下清河，可关注的楼盘远见名苑、莱圳家园，同区域其它盘可对比着看，重点淘这两个盘，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个楼盘的详细行情
另外咨询下大红门附近的中介，如果要出售大概的成交周期多久，如果有笋盘大概知道自己的房子周期;这两个盘学区风险比较小，2居室比较接近你们的预算，不太建议考虑3居，3居位置上差点，或者只能淘西城的老公房，面积都很小，上面两个盘成长性很不错，天花板比较高，你们未来大概率还要再次置换，已经错过了几年的行情，压缩面积拿优质盘吃到接下来连续的行情，下次再置换不会有太大的压力，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总你好，关注你好久了，看你的文章对房产有独到的见解，很是受用，想听听你结合我自己房产资产的配置，有什么好的调整建议，家有男宝一枚，京籍，8岁，三年级，未来大概率不会考虑优质学校的压力，因为孩子学习真是不怎么样，也不想把他往好学校尖子学校里去！普普通通就好！目前财产配置是：存款300万，北京昌平县城100平米三室房产，1.7万进的，目前市场单价4万左右.贷款100，还有80万未还，月还5000；北京有自己的宅基地，父母居住，也有我们自己的房间，都很宽敞，燕郊80平两室，1万进的，目前市场单价1.6万，无贷款；
涿州三室洋房一栋，1万进的，目前基本市场单价5000左右，贷款60万，月供4000，现在出的话，基本亏掉了首付；海南陵水清水湾房产两栋，一个80平，无贷款，1.2万进的，目前市场单价2万左右，一个57平，1.2万进，目前单价2万左右，贷款30万，还有20万左右未还清，月供3000！目前家庭年收入30万！基本维持家庭正常开销！燕郊的房产在未来高点时要卖掉，涿州也会在高点时亏本出掉，海南会出掉一套，留一套，未来游玩居住，北京昌平的房子，是保留还是去城里面换一个更保值的，目前把握不定，还有现在在昌平，周边很多生活圈子都在昌平，不想离太远，想听听金总，结合我家的具体情况，有什么好的建议，房产是换城里面更保值的房产还是保留昌平的！可能还有些不怎么具体的，希望听到金总的合理建议！谢谢
A:回答;您好,1、昌平县城、燕郊、涿州、海南这五套房子原则上都应该出掉,海南如果自己有居住需要可留一套,昌平县城的房子如果楼盘品质还不错,整体居住体验良好可根据实际需求选择,如果小区居住体验不是特别突出,或者在同一板块对比其他盘没有明显的竞争优势建议在市场高峰期出掉,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;昌平本地没有优质产业,未来房价上涨的速度有限,很难跟上整体行情,基本都是本地纯刚需购买,这样的区域投资价值比较弱,
2、我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读;燕郊属于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;
3、可以把有限的资源集中一下到市区不错的商圈选一套2居或者小三居,现在做计划不晚,楼市行情还没结束,盘活现有资产是重中之重!可阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单,按照各区跑赢大盘选筹导图选盘包赚,祝顺利!
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