摘要：从上世纪50年开始，香港逐步形成了公租房、经济适用房、和商品房住房体系。目前大概30％的香港人住在政府提供的租屋(廉租房)和居屋(经济适用房)。70％的人住在开发商提供的私人住宅。以前聊过香港公租房和经济适用房香港公屋和居屋的故事。今天聊一...
从上世纪50年开始，香港逐步形成了公租房、经济适用房、和商品房住房体系。目前大概30％的香港人住在政府提供的租屋(廉租房)和居屋(经济适用房)。70％的人住在开发商提供的私人住宅。
以前聊过香港公租房和经济适用房香港公屋和居屋的故事。今天聊一聊香的商品房发展历史。
从二战后房地产真正成为一个大产业算起，香港房地产到现在70多年。内地从1998年住房商品化到今年25年。
我们知道大陆房地产开发套路是从学香港学来的。这几年大陆房地产遇到的问题，香港都曾经出现过。
70年香港房地产历史告诉我们最直观的感受就是房地产周期。大概每5到15年房地产就会经历一个涨跌周期。
开发商和炒房客最重要的事情是看好周期。周期内投资成功，赚了；投资失败，破产。李嘉诚之所以成为李超人，就是把握对了周期。在几次周期中，长江实业逐渐壮大。一些公司投资失误，消失在香港房地产的长河中。
大陆房地产从1998年算起，期间只有2008年金融危机时，有过短暂的波动，之后一直涨价。有句话是京沪一直涨。到了2022年，随着国内人口和经济变化。中国房地产迎来一个周期。
房价影响因素很多：土地供应、货币政策、地理位置、经济增长，但最重要的还是长期人口变化。
在过去一百年中国和世界动乱中，香港相对安静，成为移民和逃难目的地。
清朝末期动荡中，大批内地富人和沿海贫民移居香港。1937，日本占领上海后，大批商人撤离，也跑到香港。二战后，朝鲜战争和其它国内动荡，大陆人口持续移民香港。
作家倪匡，1957年从内蒙古跑到香港。上世纪八九十年代，改革开放初期，有门路的人都往香港跑，比如1987年王菲跟着爸爸从北京移居香港。
历史上这样的事情很多，清朝江浙一带经济发展很好，产生了徽商这样的大型商业帮会。后来太平天国打到江浙一带。太平天国打家劫舍，大批富人跑上海，上海逐步发展成经济中心。
香港的优势是懂大陆也懂西方，两头做贸易，香港就是贸易转口港。尤其是改革开放后，大批物资从香港进入内地。
香港经济越好，吸引的人越多。香港过去房地产发展的最大动力是香港人口一直增加，但房子供应一直不足。虽有短期波动，但长期看，支撑香港房价上涨的因素还在。
一 分层出售和分期付款
要说香港房地产的历史，远处说要从1841年《中英南京条约》说起，但最初香港经济一般，人不多，房地产只是建筑业的附属行业，在香港经济中占比小。
香港地理位置优越，成为殖民地后，怡和洋行代表的国外资本投资香港。沿着现在的中环，形成很多商会和商业楼。
香港经济慢慢发展起来了。经济好了就吸引人来打工，最初来香港打工的往往是内地混不下去的男人来香港谋生。
有人了，就要有住房需求。
二战前，香港房地产的主要经营方式是出租，不是买卖房子。
一些香港有钱华人从政府手里买土地，盖房子出租。这就有了二房东，也就是包租婆。周星驰电影《功夫》那个住了很多人的3-4层楼，就是那个时代的写照。
这段时间房地产为后来定下了基调：收租。
一些华人在香港或其它地方发家后，最后都会投入地产中。这也许是传统思想的延续：有土斯有财。有了土地，后辈儿孙就可以过稳定的收租生活，就是做地主。过去地主租地给农民，现在地主租房给打工人。
1920年代的香港
1920年代的香港
转折出现在二战后和朝鲜战争期间。
二战打烂了世界，和大多数国家一样，香港人开始重建家园，经济复苏，人口增加，住房问题严重，房地产发展快。
朝鲜战争开打后，大陆遭到西方禁运，香港也跟着英国对大陆禁运。禁运影响香港的贸易，社会资本找不到出路。
找不到出路的社会资本进入房地产，一些东南亚游资也进入香港地产，一起带动战后香港房地产繁荣。
当时的楼房不是按照我们现在熟悉的按一套房子买卖，而是整栋楼一起出售。
到这里会觉得奇怪，一栋楼出售，这栋楼有多大呢。其实1955年前，香港楼房多数是3-4层。1955年以后5-6层，甚至10层的房子才逐渐多起来。1955年霍英东建了一栋17层的房子，是当时香港最高的楼房。
因为房子普遍不高，所以有钱人还是能买得起。这类房子类似我们熟悉的郊区农民出租的自建房，一般也就3-4层。
当时一栋普通楼要十多万，但打工人收入每月二三百。能买得起一栋楼的是内地富人和海外华侨。
这种销售方式的结果是大部分人买不起房子，因为起步资金太高了。想想你买房的时候，对方要求你一栋楼，你是什么感觉。你心里除了绝望还是绝望，一套房子的首付还是凑起来的啊，一栋楼，让我安心躺平吧。
但底层也有买房需求啊。有需求就有市场，就有解决方法。香港房地产迎来两个天才发明家，吴多泰和霍英东。他们分别提出了分层出售和分期付款。
1911年，吴多泰出生在柬埔寨华侨家庭，10多岁回广东读书，长大后在广东省立专门学校学习土木工程，1938年到香港发展，做房屋代理。
1947年看到香港地产火热，吴多泰也想搞房子，捞一把，可是他资金不足，自己盖房子，要把整栋楼卖出去才能回款。
吴多泰找到律师咨询能不能分层出售，律师说可以。比如5层楼，5个人买下来，其中A买的这一层，产权属于A。
分层出售好处是减轻购房者资金压力，鼓励更多人买房，带动房地产繁荣。
1948年得到批准后，吴多泰打广告宣传这种销售方式，吸引了大批看房人，房子很快就出手。之后这种创新的销售方式在香港推广开了。
分层出售毕竟还是买一层楼，对大部分人来说，一层楼2万多，但普通打工人每月收入200-300块，依旧负担不起。
霍英东想到了分期付款买房。
1923年出生的霍英东，7岁丧父，18岁开始打工，接受社会毒打，越来越能干。
朝鲜战争后做转口贸易，冲破障碍给大陆运送物资，短短几年积累了大量资本。霍英东冒着风险帮助大陆，赢得国家信任和支持，是红顶商人。
买一层楼分为6期，先交50％的首付，之后逐步交款，最后拿到入伙纸(房产证)全部交清。
顺着这个思路，分期付款买楼从最开始的6期，变成了10到20年，首付从50％降到10-30％，买一层楼到买一套房。
按揭买的是没有盖好的房子，这时候的房子就像待开花的花蕾，所以卖按揭期房叫售楼花。
2022年７月开始，恒大引发的不能按时交房问题，很多人骂预付款买房，呼吁取缔。其实这种买楼方式，目的是帮助低收入群体买房，只是我们这里制度出了漏洞，才会出事。
分层出售和分期付款是房地产革命，从此普通人也能有自己物业。
吴多泰和霍英东就是那种革命性人物，就像科学上的牛顿和爱因斯坦。在他们的基础上，后来者完善他们的开创性工作。
分层出售和分期付款推广后，香港沸腾了。普通人找到翻身的机会。公务员、打工仔、自梳女(终身未嫁的女孩）都买房了。
看到自梳女抢着买房，现在我们何尝不是这样。城市有钱女孩自己买房，自己住。典型生活是一套房、一口锅、一只猫、一个人。时代发展给了每个人独立生活的可能。
动用一两万就能买房，刺激了房地产飞速发展。当时其它行业惨淡，房地产一枝独秀。
买楼的人多了，地价和楼价飞涨。很多地段的地价一年涨50%，从每平方尺120元涨到200元。
开发商为了赚钱，在有限的土地上盖更多的房子，高层建筑多了。前面提到1955年前，大部分住宅楼都是3-4层，后来才有了高层。
我们也经历了高层楼崛起。1998年住房商品化之前，福利分房时期很多房子都是6层的砖混结构板楼。2000年后，除县城和一些乡镇外，城市很少看到新建低层住宅楼。
房地产公司数量增加，尤其是冒出大量小公司。1957年有600多家房地产公司，资本在1000万以上的10多家。一些小公司在接下来的危机中基本都倒闭了。
这时期，房地产老大是怡和洋行下的置地。这家公司手里有大量土地，而且占据了中环的有利位置。
置地看到香港外国移民增加，经贸繁荣，置地积极发展酒店业务，在太古大厦的皇后旧街开发了著名的文华酒店。
另外一家是霍英东。20世纪60年代，霍英东投资了九龙星光行项目，当时香港发生暴动，亲中的霍英东出租房子时遇到困难。霍英东最后低价把这个项目卖给置地。失利后，霍英东淡出房地产。
火热的房地产很快迎来一个下跌周期。这次危机是港英政府为了私利引发的。
开发商要盖房子，就要有土地，当时开发商土地有两个来源：
1）拆了旧房子，盖新房；
2）从港英政府买地。
但是拆旧房成本比买土地便宜。
当时香港有很多前面提到的3-4层老房。这些老房住的人少，开发商买下这类旧房，拆了盖新房。
香港政府批租土地是很可观的收入。如果开发商都去开发老房，政府买地收入就少了。1962年港英政府卖地2.34亿，1964年降到了1.43亿。
看到这个势头，政府找了一个借口限制翻新旧房。可是很多开发商已经在老房上投入资金，而且这些资金是从银行借的。
结果开发商还不上钱，引发银行危机，尤其是小银行。银行进一步收紧信贷，靠信贷生存的房地产扛不住倒下了。
房价开始下跌。中环商业地价从2000-2500平方尺降到800，下降70%左右。
危机，危机，有危险，也有机会。李超人看到了机会。
二 李嘉诚来了
1968年危机过后，香港经济复苏，逃离香港的人回来了，房地产市场好转。
变革从香港股市开始。有股市就能募资，有钱就能发展产业。
1947年两家小证券公司合并为香港证券交易所有限公司，俗称香港会。香港会主要负责人是外国人和会英语的华人，长期垄断香港股票发行。
上世纪60年代很多华人公司规模挺大，想上市融资，但香港会规定多，拒绝华人公司上市请求。
看到香港会赚钱，自然有人进场。
1969年12月17日，股市神童李兆福联合几位财经界名人，成立远东证券交易所有限公司，也就是远东会。
远东会打破了香港会垄断香港股票的历史。开业一年成交额29亿。后来超过香港会，远东会成为香港最大的股票交易公司。
1971年，胡汉辉成立金银证券交易有限公司；1972，陈普芬成立九龙证券交易有限公司。至此香港证券行业，形成了香港四会并存的局面。
房地产公司在股票市场大量融资，激活了沉闷的香港房地产。
上面提到，上一轮危机中很多小开发商倒闭。一些地产大公司抓住机会，低价收购这些小公司烂尾楼或整个公司，快速壮大。
最厉害的是地产五虎将：李嘉诚的长江实业；郭得胜，李兆基，冯景禧联合创立的新鸿基；胡应湘的合和实业；陈增熙的恒隆集团；陈德泰的大昌地产。
长江实业和新鸿基实力最强，名气最响。
1967年香港动乱，大量外资离开，华人资本接手一部分外资留下的资产。此后在香港房地产上，华资逐渐成为主导。
李嘉诚把握时机进入房地产，逐步成为香港房地产大王。
1972年11月1日长江地产上市，利用股价上升的机会，大量发行股票，募集资金后收购小型地产公司。
通过一连串的发行股票和收购，长江实业的市值一路飙升，从上市时的1.2亿涨到1981年底的78.77亿，成为香港第二大地产公司。
此时香港房地产第一是英国资本下的置地。在李超人追赶下，置地第一快保不住。
随着大批地产公司上市，香港房地产和股市的关系紧密，形成了香港特有的“股地拉扯”。
房地产和股票市场互相影响，房地产繁荣，股市上涨；房地产衰退，股市下跌。股地拉扯是认识香港经济和地产周期的一种视角。
地产公司利用股市资本大量囤积地皮，几个回合下来，小公司就会迅速发展成大公司。但也有大公司把握不好机会，在地产周期中破产了。
这段时间房地产最大特点是私人房邨大发展，也就是商品房住宅小区。
开启这一创举的是美孚新邨。美孚就是美国纽约标准石油公司。1893年纽约标准石油进入中国卖石油和煤油。
1906年美孚进入香港市场。60年代，美孚看到香港房地产发展，地价昂贵，美孚和美国地产商成立合资公司，开发了香港当时最大住宅小区：美孚新邨。
美孚新邨1966年开工，1970年完工，占地40多亩，投资7亿，分8期，有99栋20层的高楼，1.3万套房子，住了7万人，里面包括商业区，娱乐场所，是一个独立的城中城。
美孚新邨
这种巨型社区，过去20多年，我国有很多，比如北京天通苑。
看到美孚新邨火了，英国资本下的太古集团开发太古城。太古城1975年动工，1985年完工，有50栋28-32层的高楼，1万套房子，住了5万人。
太古城包括住宅、商业、花园等设施，是美孚新邨后另外一个标志性大型住宅小区。
太古城
在这两个小区的示范下，私人小区建设进入高潮。华人资本不甘落后，后来就看到我们熟悉的华人小区名字，小区名字喜欢带“花园”二字，绿杨花园，德福花园，愉景湾等。
这个时期炒楼成为很多人致富的武林秘籍。后来这本秘籍流传到大陆，很多人靠炒房实现财富自由。
分层出售和分期付款前，就有人开始炒楼。当时炒楼成本高，少数人才能炒的起。分层出售和分期付款后，减轻了炒楼人资金负担，炒楼逐渐火起来。
美孚新邨上市后，遇到香港暴乱，房价下跌。美孚新邨低价出售，动乱过后，房价大涨。这波涨价赚得最多的是低价买房的家庭主妇。赚钱后，这批家庭主妇专职炒房。
炒房有很多派别。
入门手法是在楼盘开售前，找人排队，出售排队位置，一个位置五千到一万不等。
还有一些小房地产公司，没有资金盖房，但在房地产圈子有关系。这伙人提前低价买下一栋楼或多套房，再高价卖出去。‘
还有一些人在其它行业赚了钱，看到房地赚钱更快，就把赚的钱投资到房产，转手几次，赚钱翻几倍。这个套路我们熟悉，最有名是煤老板炒房团，据说出手就是一栋楼。
另外就是房产中介。他们一方面帮别人买房，同时自己也炒房，因为他们了解行情。
最后一批是业余炒家，有工作，在自己买卖房子当中，发现商机，开始炒房。
炒家们赚钱到手软时，危机再次到来。
炒家推高房价和地价，房价高到脱离打工人收入，房子从住人变成理财产品。打工人望楼兴叹，躺平了。
同时利率上升，开发商和买房人成本增加。银行收缩信贷，银行放贷更小心。政府制定了更严格的金融管制，银行和信贷公司资金周转困难，有的倒闭。
另外一个原因是中国政府和英国谈判香港问题，多达22轮的谈判。一些人担心未来香港发展。
一系列因素影响下，楼房交易量下降，空置房子增加，1982年房价下跌。北角住宅楼从1981年的每平方尺1067跌到1982年的664元。
三 泡沫到负资产
1985年5月27日，中英签署《联合声明》生效。1997年7月1日中国政府将会收回香港岛、九龙、和新界，一国两制，设立特别行政区，港人治港。
《联合声明》有利于香港经济发展，香港地产界对未来很有信心。香港房地产迎来新一轮上涨，时间跨度从1985年到1997亚洲金融危机。
这一轮13年的上涨，香港住宅价格上涨了3倍。住宅上涨带动下，写字楼和商铺都有较大涨幅。房价逐渐脱离市场真实水平，形成泡沫。最后金融危机刺破了泡沫，这一轮涨跌结束。
这一轮涨跌原因还是大小环境和政策造成的。
首先主要还是供求失衡，其中最大原因是土地供应减少。《联合声明》规定在过渡期内，每年供应土地不超过50公顷。这个规定对香港的土地和房价影响深远。在实际执行中，虽有弹性，但很小，1986年供应了58公顷。
土地供应少，新房相应减少，但是香港人口急剧增加。1996年下，香港人口631万。政府预计2006年才会有这么多人，结果提前10年到来。
房少人多造成了剧烈的供求矛盾，这是人祸不是天灾。主要原因是政府垄断了土地供应，人为制造问题。
其次是房地产集中度高。虽然香港政府没有限制任何人进入房地产，但随着房地产开发成本和难度提升，没有实力的个人很难进入这个领域。
香港房地产经过多年竞争，最后只留下长江实业、新鸿基、恒基、恒隆、太古、新世界等几家房产公司。
集中度高，有利于房企操控市场。房地产公司囤积房子，等到高价出售。1994年1月到1996年5月，政府核准销售4万套房，但到了1996年5月，只有40%的房进入市场，其余60%的房没有公开出售。
最后是美国降低利息，香港受到影响，通货膨胀，银行形成负利率，资金大量进入楼市。
地产泡沫伤害香港经济。高房价削弱了香港经济，写字楼租金高，商家成本高，全球竞争力下降。
其中香港的制造业从上世纪八九十年代就向大陆迁移。香港逐步留下的是金融服务、贸易及物流、旅游和工商支援、专业服务业，这四大支柱。目前香港制造业占比不到2%，服务业占比90%以上。
1997年中英政府交接，特区政府开始执政，董特首上来后，着手解决住房问题，提出八万五计划，1999年起，每年新建的房屋不少于85 000个。
政府开始纠正过渡时期错误的房产政策，首要是解脱土地供应束缚，大量供应。
可是天公不作美。
1997年7月，亚洲金融危机从泰国开始蔓延延到整个东南亚。10月中下旬，国际炒家开始瞄准香港，香港股市和楼市开始动荡，经济衰退。
1997年，第一和第二季度楼市非常繁荣，但到了三四季度，价格开始下降。
一方面是金融危机，另一方面是政府增加供地，未来房屋供应增加，投资者降低未来房价预期。结果到1998年1月，房价已经回落到了1996年的水平，降了30%。
房价降了，新鸿基停工或放缓建设当时的10个楼盘，等价格涨起来后，再开工。
面对楼市大幅度下降，特区政府软化八万五计划。董建华特首后来说，在1998年已经搁置了这个计划。
到1998年5月，房价依旧下降，当年6月23日政府计划停止卖地9个月，稳定楼市。1998年特区政府卖地收入122亿，比1997年少了70%。
在特区政府的调控下，房价小部分反弹，但随着前期八万五计划房屋逐步落成，房价继续下跌，2003年8月24日跌到低谷，从亚洲金融危机开始到2003年，香港房价降了70%。
一些人的房子成了负资产。资产缩水，有人不满意，社会不稳定因素增加。几十万香港人有房阶层，走上街头，要求维持房价。
面对房地产颓势，政府开始救市，重振房地产，调整房产政策，目标是公平稳定的环境下，让私营房产市场可以持续健康发展，也就是维持房价。
为了达成目标，政府出台一系列政策，包括停止建设和停止出售居屋，减少市场上可以出售的房子，托底房价。
2005年董建华辞去特首职务，曾荫权接替。2005到2007年，曾特首主要发展经济，施政纲领没提房地产。随着经济复苏，香港房产租金和地价上涨。
可是好了没多久，2008年从美国开始的金融危机来了。为了维护经济和房地产稳定发展，特区政府继续兜底房地产。
曾特首强调：房地产是香港的重要基础，与民生息息相关....是他们的重要资产。回归初期，金融风暴对房地产造成的打击，历历在目....政府在危急时刻不会任意供应商用土地，更不会贱卖地。
四 持续上涨
在政府兜底和国际国内经济好转下，香港房地产度过低谷，从2009年起，再次腾飞。这次房价上涨给香港带来很大影响。这些影响逐步以各种问题展示出来，举国震惊。
2009-2018年，私人住宅涨了2.1倍，2018年香港岛39.3平米的小户型达到每平米19万；大于160平米的房子，每平米46万。
面对高房价，开发商推出了小户型房子—纳米房。更有嘲讽意义的房型是龙床盘，意思是即使皇帝晚上睡觉也占有一个床铺而已。
这次大涨的原因和以前差不多，因为房子是产品，商品就是供求。主要还是供求失衡，原因是土地供给不足。
但为什么供给不足？这后面有太多利益关系。
土地供给多了，房价下跌，有人就不愿意，因为这些人的资产基本都在房子上，房价下跌，成了负资产，就会重复1997年泡沫破裂后的社会问题。
金融危机后美国印钱，大量资金流入香港房地产。内地经济发展，有些富人在香港购买房产。钱多人多，房价飞涨。
李嘉诚家族，李兆基家族等大家族形成的地产霸权操控房地产，扭曲房价。
房地产大佬吃了房地产的红利，进一步垄断香港其它产业，比如李超人旗下的产业，香港人每天不出门也要给李家交电费。
既然吃老本就能发财，香港老板对新科技也不太感兴趣。虽然香港政府也有想过发展科技园这类高科技，但香港地方小，人少，其它限制也比较多，香港也就没有赶上互联网发展机遇，产生知名互联网公司。
因素叠加造成香港高地价、高楼价、高租金三高问题，但相对于飞涨的房价，工资涨幅不大。这些问题困扰着香港政府和香港人。
香港是世界最自由城市，但是土体制度最不自由。政府垄断土地，造成政府和财团吃饱，普通人跌倒。面对高房价，香港政府左右为难，房价高低都会伤害人们。
就在香港政府为房地产左右为难的时候，香港人口结构和社会思潮开始变化。
老一代香港人赶上香港发展的顺风车，生活过的不错，而且吃苦耐劳，把李嘉诚当偶像，认同一个中国和大陆。
但是90和00年出生的人，这几年逐步到了工作和成家立业的时候，抬头发现没有了他们发展空间，房价高的惊人。
垄断香港天然气、水、电力、港口、零售业的李嘉诚，从上一辈的偶像成了年轻人的批判的对象。香港经历了一个财富割裂的过程。
这种情况下，有人躺平；在境外势力的鼓动下，有人走上街头，黑衣人出现了。
最后
作为一个内地长大，看着港片和听着香港流行歌曲长大的一代，对香港有一种特殊感情：是先进，是富足，是时尚。
以前内地人有机会香港旅游，就很高兴。随着自由行放开，更多人有机会去香港，对香港了解多了，香港也不再神秘。
历经百年风雨，香江水依旧流淌，香港依旧车水马龙。相信国家和香港政府有能力治理好香港，香港明天会更好。
全文完，觉得有意思，点个赞和在看吧！
