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北京人口负增长,还值得投资房产吗?

2023-04-10 13:26:59 3219

摘要:给昨天文章《眼下,北京比上海,更值得上车》打个补丁。有些小伙伴对我说没有强政策外力(高比例房地产税、大规模保障房等)干预情况下,根据一般市场规律,北京房租会长期上涨,表示怀疑。理由是人口老龄化+北京人口持续外流(逃离北上广+强迁雄安),未来...

给昨天文章《眼下,北京比上海,更值得上车》打个补丁。

有些小伙伴对我说没有强政策外力(高比例房地产税、大规模保障房等)干预情况下,根据一般市场规律,北京房租会长期上涨,表示怀疑。

理由是人口老龄化+北京人口持续外流(逃离北上广+强迁雄安),未来北京韭菜也不够了,哪里还能支撑房租持续上涨?

刚好最近刚公布了2022年北京常住人口数据,我们来看下实际情况。

2022年末,北京常住人口2184.3万人,同比减少4.3万人。

这是北京连续第6年负增长,且减少人数创历史新高。

一切肇始于2017年冬天,那年冬天北京发生了什么,大家好好回忆下哈~

所以北京和上海人口负增长,并非这两座一线城市缺乏吸引力,而是存量人口实在太多,大城市病太严重,政策有意控制人口规模。

北京2035人口规模要控制在2300万,现在已从2016年巅峰的近2200万,小幅下降到2184万。

上海2035人口规模要控制在2500万,到2021年底,已达2489.4万,即将超标。

同样是直辖市,同样受人口红利衰退和疫情影响,天津去年减少了10万人,其他同级别二线城市依然保持了清一色正增长,这就不是政策主动控制的结果,而是天津城市吸引力真不行。

真不是我常年唱衰天津,而是天津近十年的表现真不给力,我不能为了不伤害天津人民的感情,睁眼说瞎话……

这几年问我天津楼市的,就两种情况,一是河北人为孩子高考easy点想落户天津,二是北京买不起房的想用天津当plan B。

除了历史积淀和直辖市身份带来的教育红利,天津真没啥能吸引人的了。

当然,也不都是天津自身问题,天津的历史,成也北京,败也北京。

就像墨西哥人抱怨的:离上帝太远,离美国(北京)太近。

……

说回北京,一般媒体只关注总量变化,却忽视了质量变化。

2022年末,北京外来常住人口同比减少9.7万。

但北京常住人口却只减少4.3万,说明北京户籍人口增加了5.4万。

京津沪作为历史最悠久的直辖市,独生子女政策执行最严,老龄化程度最高,土著早就人口负增长了。

去年北京加上外来人口,常住人口出生率也只有5.67‰,死亡率则是5.72‰,自然增长率-0.05‰。

把自然负增长因素也考虑进去,意味着去年有超过5.4万外地人,获得了北京户口,成为了名正言顺的新北京人。

北京户口全国最难搞,这5万多人,非富即贵,非海龟即硕博,都是生存竞争中的佼佼者,精英中的精英。

这就是一线城市人口政策上悄然启动的“腾笼换鸟”。

总量不许增加,就提高人口质量。

那些学历不够高、能力稍差点,赚不到足够多的钱承担北京高房租/高房价的,可能就会退回二线甚至老家。

那些拿到北京户口的高端人才,自然希望能定居北京,享受各种优质资源,给子女更高的人生起点,肯定是先租房,等攒够了钱,就想买房。

就算未来10年,北京常住人口年年小幅负增长,但拿到北京户口的新北京人,同样每年几万几万小幅增长,就是增量需求。

这些高收入的外来精英对生活品质大多有比较高的要求,不太愿意蜗居在老破小里。

所以北京未来的住房不是总量不够,而是结构性供求失衡。

越来越多北京土著老人去世后,留给子孙的大多是老破小,子孙也嫌弃不愿住,想卖了再贴钱买更新更大的好房子。

但新北京人也这么想,于是老破小供给增加,需求下降,未来和同地段高大新之间的价差,会越来越大。

所以我才反复说,现在还要投资房产,尽可能买新房和次新房。

北京不缺房子,缺的是好房子。

……

同样的逻辑,上海更明显。

2022年末,上海常住人口2475.89万,同比减少13.54万,是北京的3倍多。

外来常住人口同比减少25.73万,是北京的2.7倍。

去年上海人口自然增长率为-1.61‰,折算下来有近4万人自然损失,意味着去年拿到上海户口的新上海人,差不多有16万!

这16万名正言顺的新上海人,自然也希望在上海安家落户。

不用每年增加16万,就算每年只增加四五万,再加上改善需求的持续释放,就给上海房价/房租长期增长,提供了源源不断的“高端韭菜”。

今天北上房价,都是被强力政策严重扭曲的价格。

很多二线的限购政策都已实质性解除,但你敢解除北上限购试试?

北京租售比比上海高,是因为房价打压比上海更狠。

但我们毕竟是市场经济国家,就算政府作用再大,也不可能违背基本市场规律。

这就决定了,一线房价,每隔几年,积累下来的新增购买力,就会忍不住集中释放,导致房价涨一波。

上海上一波大行情是2020年四季度到2021年一季度,现在依然处于熊市消化调整阶段,考虑到经济复苏需要时间,明年可能还有机会,但最晚2025年,上海房价大概率会再有一波5%-30%的上涨。

你手里房子到底涨5%还是30%,取决于地段和房屋品质。

……

有时我在想,现在绝大多数人,既没北京房票,也没上海房票,就算有,也买不起市中心动辄十几万一平的超高房价,我说这些,可能只会让多数人感到无奈、焦虑和沮丧……

这并非我本意呢~

但,这就是事实真相。

你们想让我多讲点残酷真相,还是美好幻象呢?


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