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给昨天文章《眼下，北京比上海，更值得上车》打个补丁。

有些小伙伴对我说没有强政策外力（高比例房地产税、大规模保障房等）干预情况下，根据一般市场规律，北京房租会长期上涨，表示怀疑。

理由是人口老龄化+北京人口持续外流（逃离北上广+强迁雄安），未来北京韭菜也不够了，哪里还能支撑房租持续上涨？

刚好最近刚公布了2022年北京常住人口数据，我们来看下实际情况。

2022年末，北京常住人口2184.3万人，同比减少4.3万人。

这是北京连续第6年负增长，且减少人数创历史新高。

一切肇始于2017年冬天，那年冬天北京发生了什么，大家好好回忆下哈~

所以北京和上海人口负增长，并非这两座一线城市缺乏吸引力，而是存量人口实在太多，大城市病太严重，政策有意控制人口规模。

北京2035人口规模要控制在2300万，现在已从2016年巅峰的近2200万，小幅下降到2184万。

上海2035人口规模要控制在2500万，到2021年底，已达2489.4万，即将超标。

同样是直辖市，同样受人口红利衰退和疫情影响，天津去年减少了10万人，其他同级别二线城市依然保持了清一色正增长，这就不是政策主动控制的结果，而是天津城市吸引力真不行。

真不是我常年唱衰天津，而是天津近十年的表现真不给力，我不能为了不伤害天津人民的感情，睁眼说瞎话……

这几年问我天津楼市的，就两种情况，一是河北人为孩子高考easy点想落户天津，二是北京买不起房的想用天津当plan B。

除了历史积淀和直辖市身份带来的教育红利，天津真没啥能吸引人的了。

当然，也不都是天津自身问题，天津的历史，成也北京，败也北京。

就像墨西哥人抱怨的：离上帝太远，离美国（北京）太近。

……

说回北京，一般媒体只关注总量变化，却忽视了质量变化。

2022年末，北京外来常住人口同比减少9.7万。

但北京常住人口却只减少4.3万，说明北京户籍人口增加了5.4万。

京津沪作为历史最悠久的直辖市，独生子女政策执行最严，老龄化程度最高，土著早就人口负增长了。

去年北京加上外来人口，常住人口出生率也只有5.67‰，死亡率则是5.72‰，自然增长率-0.05‰。

把自然负增长因素也考虑进去，意味着去年有超过5.4万外地人，获得了北京户口，成为了名正言顺的新北京人。

北京户口全国最难搞，这5万多人，非富即贵，非海龟即硕博，都是生存竞争中的佼佼者，精英中的精英。

这就是一线城市人口政策上悄然启动的“腾笼换鸟”。

总量不许增加，就提高人口质量。

那些学历不够高、能力稍差点，赚不到足够多的钱承担北京高房租/高房价的，可能就会退回二线甚至老家。

那些拿到北京户口的高端人才，自然希望能定居北京，享受各种优质资源，给子女更高的人生起点，肯定是先租房，等攒够了钱，就想买房。

就算未来10年，北京常住人口年年小幅负增长，但拿到北京户口的新北京人，同样每年几万几万小幅增长，就是增量需求。

这些高收入的外来精英对生活品质大多有比较高的要求，不太愿意蜗居在老破小里。

所以北京未来的住房不是总量不够，而是结构性供求失衡。

越来越多北京土著老人去世后，留给子孙的大多是老破小，子孙也嫌弃不愿住，想卖了再贴钱买更新更大的好房子。

但新北京人也这么想，于是老破小供给增加，需求下降，未来和同地段高大新之间的价差，会越来越大。

所以我才反复说，现在还要投资房产，尽可能买新房和次新房。

北京不缺房子，缺的是好房子。

……

同样的逻辑，上海更明显。

2022年末，上海常住人口2475.89万，同比减少13.54万，是北京的3倍多。

外来常住人口同比减少25.73万，是北京的2.7倍。

去年上海人口自然增长率为-1.61‰，折算下来有近4万人自然损失，意味着去年拿到上海户口的新上海人，差不多有16万！

这16万名正言顺的新上海人，自然也希望在上海安家落户。

不用每年增加16万，就算每年只增加四五万，再加上改善需求的持续释放，就给上海房价/房租长期增长，提供了源源不断的“高端韭菜”。

今天北上房价，都是被强力政策严重扭曲的价格。

很多二线的限购政策都已实质性解除，但你敢解除北上限购试试？

北京租售比比上海高，是因为房价打压比上海更狠。

但我们毕竟是市场经济国家，就算政府作用再大，也不可能违背基本市场规律。

这就决定了，一线房价，每隔几年，积累下来的新增购买力，就会忍不住集中释放，导致房价涨一波。

上海上一波大行情是2020年四季度到2021年一季度，现在依然处于熊市消化调整阶段，考虑到经济复苏需要时间，明年可能还有机会，但最晚2025年，上海房价大概率会再有一波5%-30%的上涨。

你手里房子到底涨5%还是30%，取决于地段和房屋品质。

……

有时我在想，现在绝大多数人，既没北京房票，也没上海房票，就算有，也买不起市中心动辄十几万一平的超高房价，我说这些，可能只会让多数人感到无奈、焦虑和沮丧……

这并非我本意呢~

但，这就是事实真相。

你们想让我多讲点残酷真相，还是美好幻象呢？