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北京8月房价涨幅全国第二,却有区域同比跌幅超6%,郊区“老破小”拖后腿?

2022-10-02 16:58:30 2322

摘要:北京某楼盘。 董红艳 摄华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李贝贝 见习记者 董红艳 北京报道9月16日,国家统计局发布2022年8月70城房价指数,北京新建商品房价格环比涨幅0.4%,同比涨幅5.8%,二手房价格环...

北京某楼盘。 董红艳 摄

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李贝贝 见习记者 董红艳 北京报道

9月16日,国家统计局发布2022年8月70城房价指数,北京新建商品房价格环比涨幅0.4%,同比涨幅5.8%,二手房价格环比涨幅0.2%,同比涨幅3.9%,新房环比、同比涨幅和二手房同比涨幅均居全国第二位。

今年以来,北京总体房价一直保持稳步上涨。不过,北京部分区域的房价却保持着连续下跌态势,部分地区的单月同比跌幅甚至高达6%。

“预计第四季度,北京楼市整体还会呈现缓慢回升态势,但区域之间的分化还将持续存在,预计新房供应量较小的区域和板块房价上涨的动力还会偏强。”58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者分析指出。

整体涨幅全国领先

北京的整体房价似乎并没有受到疫情以及房地产全国行情的影响,房价一路保持上涨态势,涨幅也一直在全国处于领先位置。

据统计局数据,2022年1-7月,北京新房价格每月同比涨幅保持在4%-6%,二手房价格同比涨幅保持在4%-8%;新房价格每月环比涨幅在0.8%-7%,二手房价格每月环比涨幅在-0.1%-7%;8月,北京新房价格环比涨幅0.4%,同比涨幅5.8%,二手房价格环比涨幅0.2%,同比涨幅3.9%,新房环比、同比涨幅和二手房同比涨幅均居全国第二位。

值得注意的是,2022年1-8月,北京二手房价格同比涨幅一直稳居前三。

对于新房,张波指出:“从安居客线上的找房热度来看,8月一线城市新房找房热度环比下跌0.8%,但北京环比上涨5.1%,可以看出北京市场依然处于底部升温状态。”

对于二手房,和硕机构首席分析师郭毅认为,北京二手房市场价格上涨,更多是由教育等相关的刚性购房需求拉动的。此类刚性需求人群是北京二手房成交的核心人群,他们多位于产业聚集区,收入稳定,能够承受更高的购房单价。海淀、望京、亚奥、亦庄等产业集聚地的二手房价上涨正是受到这方面的影响。

据悉,今年9月份开学后,北京16区将全部开展教师轮岗,有市场人士分析这将会打破学区壁垒。但值得注意的是,虽然目前轮岗,但并未突破行政区,是在行政区域内轮岗。因此,各个区域之间的教育资源差异还将存在,购房者对学区刚性需求也仍存在。

据中指数据统计,海淀区、西城区、东城区、朝阳区等学区聚集的区域今年各月房价环比持续领涨,同时各月同比增速基本保持在5%以上。

部分地区房价下滑

虽然北京整体房价保持坚挺,但是北京部分区域的房价却一直处于下滑状态。

据中指数据,2022年3月-8月北京顺义地区二手房价格环比多处于下降状态,其中7月环比下降幅度0.74%,仅在5月份有过0.09%的微小涨幅。不仅是顺义区,通州区、门头沟区、房山区,怀柔区、平谷区、密云区、延庆区等郊区的房价也缺乏一定的韧性,郊区中仅大兴区和昌平区房价相对平稳。

数据来源:中指研究院

9月15日,顺义区的一名中介人员告诉《华夏时报》记者:“这边的房价从去年就开始下降了,总体差不多降了5%左右,部分房源总价下降了5-20万元不等。”

对于顺义等郊区房价的下跌,郭毅表示其中有产业发展和市场供应方面的原因。郭毅认为,顺义虽然建有机场,但是整个片区的产业是以传统产业、物流产业和高端制造业为主,产业对相关人口的收入支撑力度不是特别的强。“近年来,顺义二手房供应量比较大,这也造成了整个片区的房价呈现出下行状态。”郭毅补充道。

郭毅认为,除了部分品质比较好的次新房,顺义的二手房,特别是“老旧小”,价格还将保持下行的状态。

事实上,不仅仅是顺义等郊区的“老旧小”价格在下降,主城区的老旧区域的房价也有下降趋势。“芍药居这边的老旧小区,在近年4月份交易量就开始降下来了,之后交易量一直不高,慢慢价格就降下来了。”9月13日,链家地产的一名房产中介告诉《华夏时报》记者。

这名房产中介还表示,芍药居虽然也有学区,但是客户更加倾向最近楼龄更新、品质更好的小区。芍药居这边的房源很多,物业管理也比较一般。

对此,张波分析道:“预计第四季度,北京楼市整体还会呈现缓慢回升态势,但区域之间的分化还将持续存在,预计新房供应量较小的区域和板块房价上涨的动力还会偏强。”

去化面临压力

北京虽然整体房价走高,但是部分地区的市场也存有较大的去化压力。根据北京住建委公布的统计数据,截至2022年8月末,北京期房住宅库存78446套,924.19万平方米,现房住宅库存29996套,376.73万平方米,而8月北京存量住宅网签13920套,126.53万平方米。

全国房地产市场大环境不理想的情况下,各地都在因地制宜制定楼市新政。据中指数据统计,截至9月13日,2022年已有超250个省市优化调整楼市政策超700次。而其中,少见北京等一线城市的身影,北京等一线城市总体仍然执行较为严格的限购政策。

在此情况下,北京多个项目开始推出特价房源。例如,云景台推出周末特价房,称特价房两居200万起,三居229万起;龙湖熙上推出中秋特价房,在9月8日加推15套链家渠道的中秋特价房,89平米总价约为540万。

对于已经来临的“金九银十”,房产销售人员似乎也没有太大的期待。9月9日,贝壳找房一名中介人员告诉《华夏时报》记者:“金九银十也没啥不一样,来买房的人数可能会相对多一点。按照往年来看,成交量更大的月份是在10-11月份。”

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